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人民币暴跌对股市和房市会有什么影响?

http://www.mrzswang.com时间:2017-01-02 01:58来源:原创整理

今天,人民币中间价下调225点,人民币兑美元汇率已经从3月份的阶段性高点持续贬值1.7%,这再次引起大家对人民币大幅贬值的担忧。

*人民币美元中间价上涨,代表人民币贬值

但是,我认为过度担忧是完全没有必要的。虽然我们的外汇储备已经从顶峰的4万亿开始下降,但我们依然还有3.2万亿美元的外汇储备,政府如果想稳定人民币汇率,弹药是足够的。

就算哪天美元兑人民币汇率跌到8(10年前的水平),也仅仅贬值了不到20%,还没有股票两个跌停板,大盘从2800跌到2240,房价从5万跌到4万多呢。所以与其预测人民币汇率会跌多少,不如看看人民币汇率波动对手中的人民币资产的影响。

人民币汇率 vs. 股市

从2015年到现在,人民币汇率的几次大幅贬值都造成了股市的明显下跌(下图中圈出的部分)。美国在下半年加息的可能性是比较大的,一旦加息,人民币面临进一步的贬值压力。我在之前的投资笔记中多次强调,下半年A股最大的风险来自于人民币贬值,指的就是这个。不过考虑到A股已经处于比较低的位置,如果美国加息的靴子一旦落定,A股应该会出现一波像样的中期反弹,大家继续耐心等待。

*人民币美元中间价上涨,代表人民币贬值

人民币汇率 vs. 楼市

当年在摩根士丹利房地产基金工作的时候发现,外资投资中国房地产,尤其是商业物业的重要动力之一,就是人民币升值。虽然国内的租金回报率很低,很多地方只有3%甚至更低,但是对于老外来说,如果认为每年人民币能升值2-3%,房价只要和CPI同步,每年上涨3-4%左右,一年收益妥妥10%,这种收益率对于手持美元的外国投资者是相当有吸引力的。可是当人民币不再确定性的升值,房价也达到高位,老外撤离中国房地产市场也就再正常不过了(见下图)。

老外走了,就剩下咱们自己人和自己人玩了。之前的文章我已经分析过(点击文末‘阅读原文’,看房价分析),中国房地产的基本面极其恶劣。

第一,房子过剩。

咱们国家人均住房面积已经超过很多发达国家了,还有将近70亿平米的房子正在建,未来房子肯定是过剩的。

第二,房子的租售比已经低的离谱了。

通过比较可见,中国大多数城市的租售比远远低于国外发达城市的数值。北京甚至达到了1:587,意思是如果把房子出租,需要587个月(大致相当于49年)内才能收回房款。房价如果不涨,投资房子还不如买余额宝。

*租售比:指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值

*国际通行标准认为,合理的房屋租售比在1:300到1:200之间。

所以建议大家还是别把买房当投资了。当然,只要房产税没出来,房子要暴跌也是不容易的。因为只要拿着房子没成本,就算房价出现下跌,大家都拿住了别卖房就不会引起房价暴跌,顶多是没人交易。所以需要自住或者改善住房条件的人该买房还是可以买的。

说的清逻辑的投资才是好投资!请注意:以上纯属个人观点,不构成投资建议,投资需谨慎!

本文作者徐彬,哈佛大学毕业,曾就职于摩根士丹利,德意志银行等国际知名投资银行和对冲基金,现任中国首家公募基金跟投平台 “基有帮”创始人&CEO,已获得国际顶级风投机构蓝驰创投的数千万元投资。